Андрей Кулаков: «Ключевая задача — заранее задать прозрачные «правила игры» по КРТ»

— В новых правилах землепользования и застройки Петербурга (ПЗЗ) нет зон КРТ, включающих жилую застройку. Если инвестор (оператор) КРТ захочет реализовать проект со сносом "хрущевок", то надо ли будет вносить изменения в ПЗЗ? Будут ли эти изменения вноситься через общественные обсуждения? Ведь несколько раз за последние годы точечные изменения в ПЗЗ вносились без  общественных обсуждений. 

— На федеральном уровне установлено, что решение о КРТ может быть принято и в отношении территории, которая не обозначена в ПЗЗ как территория КРТ (ч. 5.2 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ). Но регионы вправе предусмотреть иное. 

Так, в Санкт-Петербурге решение о КРТ жилой застройки может быть принято только в отношении тех территорий, которые уже определены в действующих ПЗЗ как территории КРТ (ч. 4 ст. 14-2 Закона  "О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге"). Поэтому запустить проект по КРТ жилой застройки в Петербурге можно будет только после изменения ПЗЗ. 

При этом проект поправок должен быть утвержден по результатам публичных слушаний. Порядок их проведения предусмотрен ст. 5 Закона Санкт-Петербурга "О порядке проведения публичных слушаний и общественных обсуждений...". 

Попытки провести подобные изменения в ПЗЗ в обход публичных слушаний, даже если подобная практика точечно встречалась, по КРТ жилой застройки выглядят особенно уязвимыми и создают высокий риск последующего оспаривания решения о КРТ.

— Должны ли зоны КРТ жилой застройки соответствовать регламентам зон Генплана и ПЗЗ в части высотности и других параметров? 

— Если коротко, то нет. Наоборот, Генплан и ПЗЗ приводятся в соответствие с параметрами нового квартала. КРТ — это механизм комплексного преобразования достаточно больших территорий, а не инструмент для «точечной» застройки в жестких рамках уже действующих регламентов. 

Виды КРТ (жилой застройки, нежилой застройки и незастроенных территорий) различают по тому, на какой территории проводится преобразование: при КРТ жилой застройки речь идёт о сложившейся жилой среде.

При этом в Генплане и ПЗЗ заранее не устанавливаются параметры будущего развития территории в рамках КРТ. Они будут определены позже в документации по планировке территории. После Генплан и ПЗЗ адаптируются под параметры, определенные в проекте планировки. Для этого в Градостроительном кодексе РФ предусмотрены упрощенные процедуры изменения Генплана и ПЗЗ.

— То есть условно, если я инвестор и покупаю участок, например, в Сестрорецке, который в ПЗЗ уже внесен в зону КРТ, то я могу там быстро и упрощенно поменять высотность. А если я инвестор, и мне интересен квартал с "хрущевками" у Парка Победы, то потребуется пересмотр ПЗЗ? 

— Да, применительно к жилой застройке сначала надо в любом случае внести в ПЗЗ зону КРТ, но что касается параметров строительства, то их в целом можно игнорировать. ПЗЗ и Генплан в итоге поменяют с учетом того, что инвестор укажет в ППТ. Но произвола здесь тоже нет, потому что ППТ согласуется с властями и должен соответствовать нормативам градпроектирования. 

На практике инвесторам в рамках КРТ зачастую позволяют увеличивать высотность и плотность застройки, но при этом есть требования к инфраструктуре, озеленению и прочие аспекты, которые ограничивают застройщика.

Применительно к кварталам с хрущевками сначала нужно будет поменять ПЗЗ, пройти публичные слушания, а уже после может начаться КРТ. Высотность же могут поменять, если город на это согласен.

— Смольный создает оператора КРТ. Где и как должны быть прописаны регламенты для работы этой организации, чтобы урегулировать порядок оповещения о КРТ, подготовку ППТ и взаимодействия с инвестором? 

— Оператором КРТ может быть частная компания с публичным участием, которая будет реализовывать проекты КРТ самостоятельно либо привлекать дочерние структуры и частных инвесторов. Поэтому ключевая задача города — заранее задать прозрачные «правила игры»: без понятных регламентов возрастает риск избирательных решений, конфликтов с жителями и последующих судебных споров.

Базовые правила работы оператора должны быть закреплены в его уставе и внутренних регламентах. Принципиально важно, чтобы эти документы были публичными, иначе невозможно обеспечить доверие к процедурам принятия решений. Дополнительные требования к порядку деятельности могут быть установлены региональным законодательством.

Отдельный блок — взаимодействие оператора с инвесторами и дочерними организациями, которое уже достаточно детально описано в Градостроительном кодексе РФ. Если оператор планирует привлекать инвесторов, он должен принять решение о проведении торгов и определить их организатора (ч. 3 ст. 71 Градостроительного кодекса). 

Сами торги проводятся по общим правилам ст. 69 того же кодекса, а с победителем заключается договор о КРТ. Если оператор привлекает дочерние организации, закон разрешает делать это без торгов.

Кроме того, для реализации решения о КРТ оператор может заключать соглашение с уполномоченным федеральным органом, органом субъекта РФ или муниципалитетом. Порядок, содержание и случаи заключения таких соглашений должны устанавливаться Правительством РФ либо высшим исполнительным органом субъекта — в зависимости от того, какой уровень власти принял решение о КРТ (ч. 5-7 ст. 71 Градостроительного кодекса РФ). 

В качестве ориентира можно привести пример Ленинградской области, где отдельным постановлением утверждены правила заключения таких соглашений. Санкт-Петербург вправе принять аналогичный акт.

При этом  вопросы, наиболее чувствительные для жителей и правоприменения —оповещение о КРТ, процедуры подготовки и согласования ППТ/ПМТ и пр. должны быть закреплены не во внутренних документах оператора, а именно в подзаконных актах правительства Санкт-Петербурга. 

Другой вопрос, что во внутренних документах оператора могут быть точечные настройки взаимодействия между государством и бизнесом при реализации проектов этим оператором. На мой взгляд, это снижает риски «ручного управления» и делает процесс единым и предсказуемым для всех участников — города, оператора, инвесторов и жителей.

— Инициативная группа уже заявила, что будет оспаривать заново закон Петербурга о КРТ жилой застройки. Допустим, суд примет иск, но не приостановит действие закона на время разбирательства. Каковы риски инвестора в такой ситуации? 

— Риски для инвестора в такой ситуации существенные, даже если формально закон продолжает действовать. Основные из них: 

Поэтому в такой ситуации инвестор скорее всего отложит активную фазу проекта до прояснения судебной перспективы.