Валентина Калинина: «Снижение ключевой ставки – главный «белый лебедь» для застройщиков»

– В прошлом году многие эксперты предсказывали первичному рынку серьезный провал, но, как говорится, «что-то пошло не так». Что именно? 
– В начале 2025-го ситуация действительно была тревожной: в 2024-м из-за повышения ключевой ставки Центробанка стали фактически недоступными рыночные жилищные кредиты, государство отменило массовое льготное кредитование, оставив для Петербурга только «Семейную ипотеку». 
В результате «Семейная ипотека» взяла на себя основную нагрузку в продажах на первичном рынке. У РСТИ доля сделок с привлечением «Семейной ипотеки» в общем объеме продаж составила 63%, еще 33% – это рассрочки, а остальные 4% – покупка жилья за полную стоимость. 
В 2025 году мы справились со всеми намеченными планами: ввели все обещанные объекты, в соответствии с графиком провели заселение, по части комплексов оно продолжается. 
Так, в 2025-м мы сдали в эксплуатацию третью очередь проекта «Тайм Сквер», вторую очередь ЖК Master Place, жилые комплексы «Лайнеръ» и «Академик», четвертую и пятую очереди ЖК «БелАрт». Площадь квартир во всех этих объектах составила 106 986 кв. м, общая площадь – 181 065 кв. м. 
Помимо жилья, в прошлом году холдинг «РСТИ» ввел в эксплуатацию несколько социальных объектов: школу на 825 мест на проспекте Авиаконструкторов в Приморском районе, детский центр хирургии врожденных пороков развития и восстановительного лечения на Авангардной улице в Красносельском районе, радиологический корпус городской больницы № 40 в Сестрорецке и детский сад на 100 мест на Планерной улице в составе ЖК «Тайм Сквер». 

– С 1 февраля 2026 года условия кредитования по «Семейной ипотеке» сильно изменились. Ощущаете ли вы уже это влияние? 
– Да, теперь по этой программе льготный кредит можно взять только один раз, причем оформлять заем нужно на обоих супругов. Это серьезные ограничения, и уже сейчас мы видим, что спрос ощутимо упал. 
Поэтому мы стараемся развивать другие инструменты: рассрочку, трейд-ин. Но, конечно, заменить ипотеку такие механизмы не могут. Центробанк постепенно снижает ставку, но пока она слишком высока, чтобы рыночные кредиты стали доступны для людей. 
Размер ключевой ставки отражается и на проектном финансировании: для застройщиков кредиты остаются очень дорогими. К тому же условия проектного финансирования привязаны к наполняемости эскроу-счетов, которые с учетом снижения спроса из-за дорогих кредитов наполняются медленнее, чем раньше. Многие застройщики по этой причине откладывают старт новых проектов. 

– По вводу в эксплуатацию тоже наблюдается снижение? 
– Жилая площадь введенных нашей компанией объектов в прошлом году оказалась на 17,4% меньше, чем в 2024-м. Но тому есть причины: 2024 год был для компании рекордным по объемам ввода, поэтому сравнение с ним не совсем корректно. В целом же площадь, сданная в эксплуатацию, больше, чем средний показатель за последние годы. 

– Есть такое понятие «черные лебеди» – это какие-то неожиданные негативные события для рынка. Учитывая, что прошлый год оказался более успешным, чем ожидалось, к нам прилетели, наоборот, «белые лебеди»? 
– Я бы не назвала это «белым лебедем». Ажиотажный спрос, вызванный объявлениями о грядущем ужесточении условий «Семейной ипотеки», не признак здоровья рынка, скорее наоборот.  
В конце года, когда окончательно стало понятно, что в 2026 году грядет серьезное ужесточение этой программы, а ставка Центробанка не будет сильно понижаться, люди поспешили взять ипотеку на прежних условиях. Это спровоцировало всплеск спроса, ноябрь и декабрь были отмечены активными продажами, частично они продлились и в январе 2026-го. 
Благодаря этому доля ипотечных сделок в конце года у нас достигла 74%, и 98% из них – «Семейная ипотека». Этот повышенный спрос вобрал в себя спрос будущего периода и во многом определил высокие результаты года. Однако весь вопрос в том, что ждет нас дальше. 

– Есть ли факторы, которые могут вызвать похожий эффект в этом году? 
– Пока я их не вижу. Кроме понижения ключевой ставки – главного «белого лебедя», вряд ли что-то способно серьезно подстегнуть рынок. Она сейчас 15,5%, плюс еще процент банка – получаем ипотеку где-то под 18–19% годовых. Очень мало желающих брать ее на таких условиях. 
Так что, я думаю, ждать «белых лебедей» не стоит, нужно работать в тех условиях, которые есть. 

– Есть такое расхожее мнение, что кризис –  время развития для компании. Согласны ли вы с ним? 
– В каком-то смысле это верно. Мы, например, вместе с банками-партнерами думаем над вариантами расширения рассрочек, чтобы сделать их условия привлекательнее для покупателей. Во многом это уже удалось, результатом чего стало увеличение доли рассрочек в объеме сделок: с 18% до 33% за прошлый год. 
Работаем с нашим земельным портфелем: у РСТИ есть небольшой задел, но с этими участками еще нужно работать. 
Еще одно важное для нас направление – кадры. Поток рабочей силы из бывших республик СССР редеет: по официальным данным, в январе 2026 года в Россию их прибыло на 10% меньше, чем год назад. 
Можно привлекать работников из дальних стран, например, из Индии, Вьетнама. Но это более сложный путь: нужно оплачивать переводчиков, так как эти люди не знают русского языка, приходится много работать над тем, чтобы адаптировать их к нашим условиям, культуре, которая сильно отличается от того, к чему они привыкли. 
Мы стремимся сделать так, чтобы люди от нас не хотели уходить. Ведь известно, что за кадры на рынке идет жесткая конкуренция. 

– У РСТИ есть успешный опыт работы в Москве: в 2022 году вы сдали элитный жилой комплекс Eleven в самом центре, на Звенигородском шоссе. Планируете продолжать работу в столице? 
– Да, мы сейчас активно ищем участки для строительства. Рассматриваем разные варианты, но пока рано говорить о чем-то конкретно. 

– Какие у вас планы по выводу в продажу и сдаче в эксплуатацию на этот год? 
– В 2026 году мы выведем на рынок вторые очереди комплексов «Гранат» и «Аурум», а также запустим первый этап третьей очереди ЖК «Кинопарк» на улице Тамбасова. 
К сдаче в этом году запланирована первая очередь «Кинопарка». Завершим также строительство первого детского сада на 200 мест в составе этого комплекса. Всего в «Кинопарке» предусмотрено два таких детсада и школа на 1125 учеников – она закроет потребности не только нашего комплекса, но и всего прилегающего микрорайона. 
В этом году мы уже сдали в эксплуатацию детсад и начальную школу в ЖК «Академик». Также на 2026 год запланирован ввод нового корпуса городской больницы № 15 в Красносельском районе. Рядом с жилым комплексом «Аурум» строим школу на 550 мест.   
Кроме того, РСТИ занимается строительством социальных проектов по заказу города.  Наша компания «Балтинвестстрой», в портфеле которой их множество за годы работы, поддерживает высокий уровень качества и сдачи объектов в срок.   

– Ваша компания в этом году отмечает 25-летие. Наверняка за это время и рынок, и покупатель сильно изменились? 
– Конечно. Современный покупатель гораздо требовательнее, чем 25 лет назад, когда главными характеристиками квартиры были цена и локация. Теперь люди смотрят на архитектуру, благоустройство, качество обслуживания жилья, качество отделки и т. д. Поэтому мы очень вкладываемся не только в конструктив, но и в эстетику. 
У нас, например, теперь в штате есть руководитель проектов по озеленению – специалист, который участвует в приемке проектной документации по благоустройству и осуществляет контроль реализации проекта. Этот сотрудник консультирует управляющую компанию, как ухаживать за растениями, чтобы круглый год наши дворы выглядели ухоженными, красивыми. 
Ну и, конечно, цифровизация делает свое дело: еще 10 лет назад не было того уровня проникновения цифровых инструментов в нашу работу, как сейчас. Так что мы постоянно занимаемся обучением кадров, привлекаем специалистов с новыми компетенциями. 

– Имеет ли для покупателей значение возраст компании? 
– За 25 лет работы холдинг «РСТИ» построил более 2 млн кв. м недвижимости – это целый город. Люди понимают: если застройщик работает не одно десятилетие, значит, он имеет большой опыт, умеет преодолевать сложные периоды. Это не компания-однодневка, ей можно доверять, она выполнит взятые на себя обязательства при любом раскладе. Мы чувствуем это отношение при общении с покупателями, очень ценим его и дорожим своим имиджем на рынке.