Новые правила для ипотеки на новостройки вводят запрет на популярные схемы
Застройщикам придется подумать, чем заменить распространенные схемы с использованием аккредитива и с субсидированной ставкой.
Новые правила действуют с 1 января 2025 года. Банкам запрещено при покупке жилья в новостройке использовать аккредитивы. Это схема, в которой часть денег по сделке поступает на эскроу-счет, а часть – на аккредитив. Средства на эскроу банк трогать не может, а вот деньги с аккредитива можно «крутить» – например, выдавать их в качестве займа и пр. За счет дополнительной доходности банк и застройщик могли предоставлять дополнительные скидки.
Вторая схема – субсидированные ставки с завышением цены. Популярный вариант, в котором сама квартира в кредитном договоре стоила дороже (на 20% и более), чем такие же за «наличку», но за счет низкой ставки сокращались регулярные платежи.
Через полгода, с 1 июля 2025 года вводится запрет на комиссионные от заемщиков - единовременный платеж за пониженную ставку по ипотеке.
Банкам также рекомендовано заключать договоры ипотечного кредита на срок не более 30 лет. (Участники рынка уже начали обсуждать «бабушкину ипотеку» с переходом кредита на внуков; кое-где в Европе такие варианты встречаются). Также «не рекомендовано» выдавать кредиты на сумму более 80% «справедливой стоимости» залога. (Хитрые схемы с уменьшением первого взноса тоже попадают под запрет).
По предварительным данным, во втором полугодии 2024-го банки отчитаются за выдачу ипотечных кредитов на 1,98 трлн рублей – на треть меньше, чем в январе-июне (2,95 трлн рублей). И почти в два с половиной раза меньше, чем во втором полугодии 2023-го (4,73 трлн рублей).
Эксперты и аналитики полагают, что введение ипотечных стандартов дополнительно придавит и охладит первичный рынок жилья. Собственно, именно этого и добиваются руководители ЦБ РФ.
Застройщикам остается изобретать новые варианты рассрочек. Во втором полугодии 2024-го в Петербурге доля сделок с использованием рассрочки дошла до 40%. Минстрой и вице-премьер Марат Хуснуллин обещают продвинуть законопроект, который позволит застройщикам предоставлять рассрочку после сдачи дома. То есть передаст девелоперам часть банковских функций. Естественно, в комплекте с банковскими же рисками.