«Первичка»: рост цен неизбежен

- Олег Валентинович, как прошло первое полугодие 2012 года для рынка первичной недвижимости Петербурга? Какими событиями запомнился этот период?

- В последнее время на рынке первичной недвижимости сложилась тенденция, согласно которой цены и спрос на строящееся жилье растут в течении года, а затем наступает некоторая пауза, период стабилизации рынка. В этот раз рост на рынке строящегося жилья начался где-то в августе-сентябре 2010 года и все эксперты ожидали, что в январе-феврале 2012-го в этом сегменте произойдет некий спад. Однако этого не произошло. Первичный рынок жилья активен по сегодняшний день. Более того, как показывает наша практика, количество заключенных в этом году сделок существенно выросло по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Так, сейчас объем продаж в «Петербургской Недвижимости» составляет порядка 1000 квартир в месяц, что в 2 раза больше показателей прошлого лета. У нас есть все основания предполагать, что до конца года темпы продаж вырастут ещё процентов на двадцать.

- С чем вы связываете такое развитие событий?

- Здесь сыграл свою роль целый комплекс факторов. Прежде всего, экономическая стабильность, которая длится в России уже больше года. Кроме того, Петербург был и остается одним из двух глобальных центров притяжения населения в России. Миграционные потоки в наш город в последние годы только усилились. Также на спрос влияет стабильность валюты. Важен и еще один фактор - дорогая нефть. Кроме того, цены на недвижимость растут на протяжении последнего года. Это всегда «подстегивает» покупателей, мотивирует их не откладывать покупку.

- Какими факторами вызван медленный, но достаточно уверенный рост цен на строящееся жилье? Ждет ли рынок недвижимости очередной «перегрев» в ближайшее время?

- Рост цен вызван естественными процессами, происходящими на первичном рынке. Главный фактор, влияющий на цены, - превышение спроса над предложением. Несмотря на то, что в последнее время на рынок Петербурга выведено достаточно большое число новых проектов в сегменте масс-маркет, в городе сохраняется недостаток качественных и интересных объектов. Именно этим, в первую очередь, и обусловлен рост цен - баланс спроса и предложения пока не достигнут. Я думаю, что до конца года цены вырастут еще на 3-4%. Однако «перегрева» рынка, подобного тому, что мы наблюдали до кризиса, не будет. Хотя цены на строящееся жилье все-таки достигнут своих докризисных значений и даже превзойдут их. Сегодня подобное уже произошло на вторичном рынке жилья. Если мы посмотрим на цены однокомнатных квартир в новых домах, так называемой «новой вторички», то стоимость таких объектов уже превышает докризисную. И то, что с начала года цены на строящееся жилье в сегменте масс-маркет выросли, по нашим оценкам, всего на 7%, обусловлено большим количеством проектов комплексного освоения территорий, реализуемых сейчас в Петербурге. Не будь их, цены выросли бы сильнее. Эти крупные проекты пока сдерживают рост цен.

- То есть, наблюдающийся на рынке дефицит качественного предложения в сегментах жилья эконом- и комфорт-класса является основной причиной роста цен на строящееся жилье?

- Да, это и есть основная причина. Рост себестоимости строительства по сравнению с рыночными механизмами в меньшей степени влияет на цену квартир на первичном рынке. Но при этом цены на строящееся жилье растут достаточно умеренно. За текущий год, по нашим оценкам, строящееся жилье в сегменте масс-маркет в Петербурге подорожает на 10-11%. Это немного, учитывая, что в этом году инфляция ожидается на уровне 7%.

- На ваш взгляд, постепенное ужесточение условий ипотечного кредитования сможет повлиять на уровень спроса на первичном рынке жилья?

- Безусловно, политика банков после кризиса изменилась, условия кредитования стали более жесткими. Но, несмотря на это, значительная часть наших клиентов (около 30%) совершает сделки с привлечением ипотечных кредитов. И ипотека продолжает пользоваться спросом, несмотря на повышение ставок по кредитам.

Кроме того, банки планируют в дальнейшем увеличивать объемы кредитования. Например, наш партнер банк ВТБ24 в 2013 году намерен увеличить объем выданных ипотечных кредитов в два раза. Это говорит о том, что банки никаких глобальных изменений на рынке в ближайшее время не ожидают. А рост средней ставки по ипотечным кредитам (с начала года она поднялась примерно на 0,6%) вызван объективными процессами, такими как увеличение стоимости денег. Кроме того, удорожание ипотечных кредитов вызвано необходимостью соблюдения баланса спроса и предложения на банковском рынке. Этим же вызвано и ужесточение требований к заемщикам. И, на мой взгляд, это вполне объяснимо: спрос на подобные кредиты очень высокий, а кризис 2008 года показал, что некоторые заемщики не справились с выполнением взятых на себя обязательств. Поэтому сейчас банки перестраховываются. Однако на популярности ипотечных кредитов это никак не сказывается. В основном потому, что тот объем средств, который был накоплен у людей для покупки жилья, «съедается» инфляцией. Поэтому все большее число граждан в ближайшее время будут пользоваться ипотекой.

- Как в такой ситуации ведут себя покупатели: приобретают наиболее дешевое жилье, пока цены не выросли еще больше?

- Зачастую происходит именно так. Традиционно самое востребованное жилье - это недорогие объекты: студии и малогабаритные однокомнатные квартиры. К большому сожалению, покупательная способность населения у нас не настолько велика, чтобы покупать комфортное жилье в массовом количестве. Так будет продолжаться и дальше.

- В последние годы Петербург активно расширяется и застраивается в пограничных с Ленобластью зонах. Изменили ли проекты комплексного освоения территорий баланс спроса на первичном и вторичном рынках недвижимости Петербурга? Вызывают ли КОТы отток клиентов со вторичного рынка на первичный?

- Да, такая тенденция, действительно, существует, и она набирает силу. Многие наши покупатели сегодня - это люди, которые раньше купили бы недорогое жилье на вторичном рынке. Очевидно, что сейчас первичный рынок конкурирует со старой застройкой. Но в дальнейшем появится новая тенденция: в рамках проектов комплексного освоения территорий, рассчитанных на много лет, последние очереди строительства будут конкурировать с очередями, которые сдавались несколько лет назад. В первых домах к тому моменту уже появится предложение квартир на вторичном рынке, и застройщик будет вынужден думать, как улучшить качество последних очередей строительства, чтобы «оттянуть» спрос на первичный рынок. То же самое сейчас происходит и между девелоперами. Цены у застройщиков находятся примерно на одном уровне, и им приходится конкурировать между собой в сфере качества проектов. И выигрывает от этого, в первую очередь, потребитель.

- Какие территории в Петербурге в ближайшее время будут интересны девелоперам, прежде всего, в сегменте масс-маркет? Где в перспективе могут возникнуть участки нового строительства?

- В настоящий момент у нас существует масса не застроенных площадей в южном направлении, прежде всего, вдоль Пулковского шоссе и рядом с Пулковскими высотами. Сейчас на этих землях проектируется целый ряд жилых комплексов. Будет в ближайшие годы застраиваться и территория Каменки на севере Приморского района. Продолжит развиваться также территория вокруг станции метро «Парнас». Основная проблема, которая существует у данных участков, - нехватка инженерной инфраструктуры. В частности, именно эта проблема сейчас тормозит вывод на рынок ряда территорий в районе Пулковского шоссе. Поскольку проекты, которые строятся в рамках 214 ФЗ, не могут быть выведены на продажу, пока данные проблемы не решены.

- Как в ближайшее время изменятся предпочтения покупателей строящегося жилья (в части его местоположения, уровня комфортности, инфраструктуры и т.д.)?

- Думаю, что еще достаточно долго на этом рынке ничего не изменится - популярностью будет пользоваться самое недорогое жилье. Прежде всего, я говорю о квартирах-студиях и малогабаритных однокомнатных квартирах. Что касается цен на строящееся жилье, до конца года в сегменте масс-маркет они вырастут, как я уже говорил, на 3-4%. Затем, в начале будущего года, наступит некое затишье. Мы ожидаем, что цены будут стабильны с января по апрель. В это время на рынок будет выведено еще несколько крупных жилых комплексов. Это и позволит ценам стабилизироваться на некоторое время. Потом они продолжат расти.

Беседу вела Ольга Мурашко